Huis kopen in Italië?
Vermijd deze 9 kostbare fouten

Een van de grootste misverstanden bij buitenlandse kopers is het idee dat een woning legaal is zodra deze correct in het Italiaanse kadaster (catasto) staat geregistreerd.

Dat is niet zo.

De catasto is in de eerste plaats een fiscaal register. Een woning kan volledig geregistreerd zijn en toch stedenbouwkundige afwijkingen bevatten waarvoor nooit een geldige vergunning is afgegeven. Denk bijvoorbeeld aan:

• een veranda die later is aangebouwd;
• een extra badkamer;
• een zwembad;
• een uitbreiding van het woonoppervlak.

Als dergelijke wijzigingen niet overeenkomen met de vergunningen bij de gemeente, kan dat later grote problemen veroorzaken.

Niet alle risico's zijn zichtbaar tijdens een bezichtiging. Op een woning kunnen bijvoorbeeld rusten:

• hypotheken;
• beslagen;
• erfdienstbaarheden;
• gebruiksrechten van derden;
• rechten van overpad.

Sommige van deze lasten kunnen de waarde van het pand aanzienlijk beïnvloeden of jouw gebruik van de woning beperken.

In Italië kan een eenvoudige proposta d'acquisto (koopvoorstel) al juridisch bindend zijn.

Veel buitenlandse kopers denken dat dit slechts een vrijblijvende intentieverklaring is. In werkelijkheid kan het accepteren van een proposta al leiden tot een juridische verplichting om de woning te kopen. Wanneer je daarna alsnog wilt afhaken, kun je jouw aanbetaling verliezen.

In Nederland zijn ontbindende voorwaarden vrijwel standaard. In Italië ligt dat anders. Wie geen duidelijke voorwaarden opneemt voor bijvoorbeeld:

• financiering;
• juridische controle;
• stedenbouwkundige conformiteit;

kan vastzitten aan een overeenkomst terwijl er later ernstige problemen aan het licht komen.

De aankoopprijs is slechts een deel van het totale plaatje. Naast de koopsom krijg je te maken met:

• notariskosten;
• registratiebelasting;
• BTW bij bepaalde transacties;
• makelaarscourtage;
• technische rapporten;
• vertaalkosten.

Daarnaast volgen vaak nog renovatiekosten, belastingen en onderhoud. Voor veel woningen liggen de bijkomende aankoopkosten tussen de 10 en 15 procent van de koopsom.

Een veelgemaakte fout is vertrouwen op uitspraken zoals: "Dat regelen we later wel." Of: "Die spullen blijven gewoon achter."

Mondelinge afspraken bieden nauwelijks bescherming wanneer later een conflict ontstaat. Na de overdracht blijkt soms dat:

• de keuken is verwijderd;
• tuinmeubilair is verdwenen;
• afgesproken reparaties niet zijn uitgevoerd.

Een woning kan er uitstekend uitzien en toch ernstige verborgen gebreken bevatten. Tijdens technische inspecties worden regelmatig problemen ontdekt zoals:

• lekkende daken;
• verouderde elektrische installaties;
• asbest;
• defecte verwarmingsinstallaties;
• problemen met funderingen;
• ondeugdelijke riolering.

De kosten voor herstel kunnen oplopen tot vele duizenden euro's.

Veel kopers realiseren zich niet dat een proposta d'acquisto veel verder gaat dan een vrijblijvende intentieverklaring.

Wanneer de verkoper akkoord gaat, ontstaat vaak al een juridisch bindende overeenkomst. Dat betekent dat je mogelijk:

• jouw aanbetaling verliest;
• aansprakelijk wordt gesteld voor schade;
• moeilijk nog van de aankoop afkomt.

Dit is misschien wel de meest verrassende fout. Veel kopers gaan ervan uit dat een hypotheek voldoende is om de aankoop volledig te financieren.

In werkelijkheid dekt een Italiaanse hypotheek meestal alleen (een deel van) de aankoopprijs van het vastgoed. Bijkomende kosten zoals notariskosten, registratiebelasting, makelaarskosten, technische rapporten en juridische begeleiding moeten doorgaans uit eigen middelen worden betaald.

Bij een woning van €250.000 kunnen deze kosten gemakkelijk oplopen tot €25.000 tot €37.500.