Een Huis kopen in Italië
De complete handleiding - Van Droom tot Aankoop

• Wat zijn de belangrijkste stappen van het koopproces?: Oriëntatie → bezichtigingen → bod/proposta (vaak met kleine aanbetaling) → voorlopig koopcontract/compromesso met caparra confirmatoria (meestal ±10%) → notariële overdracht (rogito).


• Hoelang duurt het traject?: Vaak 2-4 maanden vanaf geaccepteerd bod tot notaris, afhankelijk van controles, financiering en documenten van de verkoper.


• Welke instanties/experts heb ik nodig?: Een notaris (verplicht), vaak een geometra (bouwkundig & kadastraal), eventueel een advocaat/consulente en een makelaar.


• Welke documenten moet ik vóór tekenen zien?: Conformità urbanistica (bouwkundige legaliteit), visura catastale & planimetria (kadastrale gegevens/plattegrond), attestato di prestazione energetica (APE), agibilità (bruikbaarheidsverklaring) waar van toepassing, certificaten nuts, en bewijs dat er geen hypotheken/beslagen of erfdienstbaarheden zijn (of dat ze correct zijn).


• Wat betaal ik aan belastingen bij aankoop?: Bij bestaande bouw: overdrachtsbelasting (imposta di registro) over de (lage) kadastrale waarde; tarief is lager bij prima casa dan bij tweede woning. Bij nieuwbouw: btw (IVA) in plaats van overdrachtsbelasting. De exacte percentages hangen af van type woning en eerste/tweede huis.


• Welke andere kosten zijn er naast belastingen?: Notaris (en registers), makelaarscourtage, geometra/technische keuring, vertaling/tolken indien nodig, bankkosten/hypotheekkosten, verzekeringen, aansluitingen of overnames nutsvoorzieningen.


• Hoe zit het met jaarlijkse vaste lasten?: IMU (onroerendgoedbelasting; meestal niet voor je hoofdverblijf, wel voor tweede huis), TARI (afval), condominio-kosten (als er een VvE is), verzekeringen en nutsvoorzieningen.


• Hoe zit het met Internet?: In steden ligt glasvezel (Fibra), op het platteland vaak traag ADSL of 4G. Controleer dit vóór aankoop als u wilt thuiswerken.


• Kan ik een huis kopen zonder zelf aanwezig te zijn?: Ja, met een notariële volmacht (procura speciale) aan een vertrouwenspersoon. Voor het verkrijgen van o.a. codice fiscale, bankrekening en soms hypotheek is fysieke aanwezigheid vaak wél praktisch of vereist.


• Kunnen buitenlanders vrij een huis kopen in Italië?: Ja. EU-burgers mogen vrij kopen. Voor niet-EU-burgers geldt meestal “wederkerigheid”. Een fiscaal nummer (codice fiscale) is altijd nodig.


• Hoe werkt de aanbetaling (caparra confirmatoria)?: Gebruikelijk is 10%-20% bij het compromesso. Trekt de koper zonder geldige contractuele reden terug, dan verliest hij de caparra; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij doorgaans het dubbele van de caparra terug (tenzij anders afgesproken).


• Heb ik een bouwkundige keuring nodig?: Niet verplicht maar sterk aanbevolen. De geometra controleert zowel de technische staat als de juridische/bestuurlijke conformiteit (essentieel in Italië).


• Krijg ik een hypotheek als niet-resident?: Het is lastig, maar mogelijk. Reken op een lagere financiering (max. 50-60% van de waarde) en strengere inkomenseisen. Een Nederlandse bank financiert niet.


• Mag ik het huis (kort) verhuren?: In principe wel, maar regels verschillen per regio/gemeente en per verhuurvorm (bijv. locazione turistica, casa vacanze, B&B). Reken op meldplichten (o.a. registratie gasten bij politie), eventuele toeristenbelasting en fiscale aangifte. Let op: sinds 2024 is een CIN-code en installatie van veiligheidsmiddelen (rookmelders, blussers) verplicht.


• Heb ik vergunning nodig voor verbouwen?: Afhankelijk van de aard van de werken: eenvoudige meldingen (CILA/SCIA) voor lichte ingrepen, en een permesso di costruire voor zwaardere of volumewijzigingen. Monumentale of landschappelijk beschermde panden kennen extra beperkingen.


• Mag ik een zwembad bouwen?: JNiet altijd. In landschappelijk beschermde gebieden (vincolo paesaggistico) of bij watertekort kan dit verboden zijn. Check dit bij de gemeente.

Hypotheek in Nederland Er zijn vrijwel geen Nederlandse banken meer die een hypotheek op een huis in Italië willen geven, zelfs internationaal opererende banken zoals ING niet (er bestaan helaas alleen uitzonderingen voor zeer vermogende klanten). Het juridisch probleem blijft nu eenmaal dat een bank in land A moeilijk een pand in land B kan uitwinnen. De enige optie is dus om, in geval je je huis in Nederland/België aanhoudt, de overwaarde daarvan te gebruiken. Je kunt de overwaarde opnemen als je het huis aanhoudt, of via een overbruggingskrediet als je van plan bent te verkopen. Neem deze hypotheek dan vóór de feitelijke emigratie. Let op: de rente van een hypotheek op een tweede woning is in Nederland niet fiscaal aftrekbaar. De schuld verlaagt wel je vermogen in Box 3, wat belasting kan schelen. Echter, als je de overwaarde van je NL-huis opneemt voor consumptieve besteding (zoals een tweede huis), is die rente niet aftrekbaar in Box 1, maar de schuld zelf valt in Box 3 en verlaagt daar je vermogen. De fiscale situatie voor Belgen met een tweede verblijf in het buitenland is recent gewijzigd. De Belgische fiscus kent nu een (fictief) Kadastraal Inkomen (KI) toe aan buitenlands vastgoed, waarop belast wordt. Het oude systeem is vervallen na veroordeling door het Europees Hof.

Als je emigreert en je huis in Nederland of België verkoopt dan ben je aangewezen op een niet-Nederlandse/Belgische hypotheekverstrekker. Het meest voor de hand ligt om een bij een bank in Italië aan te kloppen maar er bestaan ook internationale hypotheekverstrekkers of niche-banken die expat-hypotheken aanbieden.

Specifiek voor Belgische kopers: Financiering via de eigen woning
Voor inwoners van België werkt het systeem anders dan de Nederlandse 'overwaarde'. Belgische banken zijn vaak bereid de aankoop in Italië te financieren via het onroerend goed in België, waarbij twee specifieke constructies kostenvoordeel kunnen opleveren:
Wederopname van kapitaal: Heeft u een lopende hypothecaire lening voor uw woning in België en is daarvan al een aanzienlijk deel afgelost? Dan kunt u dit reeds afgeloste kapitaal opnieuw opnemen (de 'wederopname'). Omdat de oorspronkelijke hypothecaire inschrijving bij het hypotheekkantoor nog loopt (meestal 30 jaar), hoeft er geen nieuwe hypotheekakte bij de notaris te worden verleden. U bespaart hierdoor aanzienlijke notariskosten en registratierechten; u betaalt enkel dossierkosten en de actuele rentevoet.
Hypothecair mandaat: Als een wederopname niet volstaat, kunt u kiezen voor een nieuwe lening gedekt door een hypothecair mandaat. Hierbij geeft u de bank de toestemming (volmacht) om in de toekomst een hypotheek te vestigen als dat nodig zou zijn, maar de bank doet dit nog niet effectief. Omdat er geen officiële inschrijving in het hypotheekregister plaatsvindt, vermijdt u de hoge hypotheekregistratierechten (1,3% in België) en het ereloon van de hypotheekbewaarder. De notariskosten voor een mandaat liggen een stuk lager dan voor een hypotheek. Banken staan dit toe bij klanten met een sterk dossier of vragen soms een mix (bijvoorbeeld 50% hypotheek, 50% mandaat).

Hypotheek in Italië (mutuo)
Het verkrijgen van een hypotheek op een huis in Italië is geen sinecure. Het vinden van een bank die aan een buitenlander een hypotheek wil verstrekken (ook al ligt het pand in Italië) is uitdagend maar mogelijk met de juiste voorbereiding en lokale begeleiding. Veel banken zijn erg bevreesd voor truffe (oplichting), ook omdat ze niet goed zicht hebben op de buitenlandse inkomens, rekeningen en tegoeden van de aanvrager. Het vinden en verkrijgen van een hypotheek in Italië neemt daarom al gauw maanden in beslag, dus begin hier tijdig mee. De meeste kans van slagen maak je wanneer je een lokale vertrouwenspersoon vindt die directe contacten met een bank heeft. De meest willige Italiaanse banken lijken UniCredit en Intesa Sanpaolo te zijn: ze bieden een specifieke mutuo per non residenti. Er zijn ook brokers die op no cure no pay basis een hypotheek zeggen te kunnen regelen maar ook hun succes is niet gegarandeerd en kost sowieso tijd.

Residenza-eis
Ingeschreven staan als inwoner van Italië, residenza, is niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk wél een grote plus. Bij de notaris verklaar je meestal dat je binnen 18 maanden de inschrijving bij de gemeente zult regelen. Sommige banken stellen residenza zelfs als eis, wat een behoorlijk probleem oplevert want dat vereist dat je een tijdelijk woonadres regelt (waar je ook aanwezig bent in verband met de controle door de vigili urbani van de gemeente). Sommige banken bieden een mutuo acquisto seconda casa waarvoor ze geen residenza vooraf vragen. Zonder residenza (bijvoorbeeld in geval van een tweede huis) moet je wel rekening houden met lagere hypotheekbedragen (maximaal zo’n 60% van de aankoopprijs) en strengere eisen. Sommige banken zullen je helemaal geen hypotheek verstrekken.

Conformità urbanistica (bouwvergunningen)
Conformità urbanistica wil zeggen dat voor een huis (en bijgebouwen) alle vereiste gemeentelijke bouwvergunningen verleend zijn. Zonder deze conformità loop je als potentiële (of, later, feitelijke eigenaar) tegen allerlei grote problemen aan. Zie ook sectie 4.3.1. Alle grote banken (UniCredit, Intesa, BNL, Crédit Agricole, BPM, enz.) hanteren tegenwoordig de regel: geen conformità urbanistica → géén hypotheekverstrekking. De reden is dat de bank zekerheid wil dat het onderpand juridisch-bouwkundig legaal is. Illegale aanbouwen of vergunningsfouten kunnen leiden tot sloopbevelen, waardedaling, niet-verzekerbare schade en/of problemen bij executieveiling. Daarom eist de bank vóór goedkeuring een relazione tecnica asseverata (RTA) opgesteld door een geometra/architect, waarin wordt verklaard dat de feitelijke staat overeenkomt met de gemeente-documenten en, er geen onregelmatigheden zijn. Veel regio’s verplichten deze RTA al bij de verkoop, maar banken eisen hem óók bij hypotheken.

Maximale looptijd en hypotheeklast (aflossing)
In Italië zijn annuïtaire hypotheken met vaste of variabele rente het meest gebruikelijk, met looptijden tot wel 30 jaar. De maximale leeftijd bij einde looptijd ligt vaak rond 70-75 jaar, heel soms zelfs 80. Volledig aflossingsvrije hypotheken bestaan niet als standaardproduct. Voor grote bedragen en bij private banken bestaan soms wel (deels) aflossingsvrije structuren, maar dat is niche. Houd er rekening mee dat de Italiaanse hypotheekrente hoger kan liggen dan in Nederland of België: vergelijk de actuele rentes, deze kunnen afwijken. Niet-residenten betalen vaak een opslag en het totale kostenplaatje (rente + verplichte kosten van de bank) ligt hoger door extra bankprovisies en belastingen. Vaak mag de hypotheeklast plus bestaande verplichtingen ook niet meer dan ca. 1/3 van het netto maandinkomen bedragen. Verder moet je rekening houden met een hoge eigen inleg, vaak 30-40% voor residente buitenlanders (40-50% eigen geld voor niet-residenten). Veel banken hanteren een minimum hypotheekbedrag: vaak €50.000-100.000; voor niet-residenten soms zelfs €100-150.000 of meer.

Italiaanse bankrekening
Om een Italiaanse hypotheek aan te vragen, moet je vrijwel altijd een Italiaanse bankrekening openen. Veel banken eisen dat het inkomen (of een deel) op die rekening binnenkomt, of er een minimaal saldo/beleggingsportefeuille wordt aangehouden. Een Italiaanse bankrekening brengt in het algemeen veel meer kosten met zich mee dan een rekening in Nederland. Dat kan oplopen tot enkele honderden euro’s per jaar. Verder zul je een flinke stapel documenten moeten aanleveren. Denk aan inkomensbewijzen (loonstroken, werkgeversverklaring of jaarcijfers bij zelfstandigen), recente bankafschriften en belastingaangiften van de afgelopen jaren. Als buitenlander zal je veel formulieren moeten invullen - soms in het Italiaans - en de bank kan om vertalingen van documenten vragen, al dan niet door een beëdigde vertaler vervaardigd (extra kosten). De bank zal een onafhankelijke taxatie van het pand laten uitvoeren (in hun opdracht maar op jouw kosten) om de marktwaarde te bepalen. Ook stellen banken vaak eisen zoals de afsluiting van een levensverzekering of een brand/opstalverzekering ter dekking van de lening in voorkomende noodsituaties. Al deze extra kosten (taxatiekosten, vertalingen) vormen samen al gauw 2% van het leenbedrag. Het is aan te bevelen om, voordat je gaat bieden op een huis, een voucher mutuo of pre-delibera reddituale te vragen bij de Italiaanse bank. Hiermee toetst de bank het inkomen vooraf. Dit maakt je als koper veel sterker in de onderhandeling.

Inkomstenbelasting
Voor een hoofdverblijf in Italië geldt een IRPEF-aftrek van 19% van de betaalde rente + bepaalde kosten, tot max. €4.000 rente per jaar → maximaal voordeel €760 per jaar. Voor een tweede huis/niet-resident is deze aftrek er niet. Zie ook hoofdstuk 7.

Internationale financiers
Dochters van internationale banken (zoals HSBC, BNP Paribas, Deutsche Bank) bieden het voordeel van een globaal netwerk en soms meertalige ondersteuning. Zij kunnen expats met bestaande klantenrelaties tegemoetkomen (bijvoorbeeld via een expat account). Nadeel is dat ze vaak exclusief zijn - je moet al klant zijn of aan hoge inkomenseisen voldoen.

Niche-verstrekkers en brokers (Italian Mortgage, IPF, Enness) kunnen veel tijd en moeite besparen door hun expertise: zij vergelijken voor jou en helpen de taal- en documentatiebarrière te overbruggen. Hier staat tegenover dat een bemiddelingsfee van ~1-2% gebruikelijk is en dat zij minimumvereisten hanteren voor het hypotheekbedrag (niet zelden €100-150k) en inkomensprofiel. Niet iedereen werkt echt op no cure no pay; soms is er een voorafgaande betaling. Check of de broker in Italië of NL bij de juiste toezichthouder/beroepenregister staat ingeschreven en wees voorzichtig met hoge voorschotten.

Alternatieve financieringsvormen • Consumptieve lening/persoonlijke lening (duur, meestal niet geschikt voor grote bedragen). • Lombard-lening op effectenportefeuille bij private bank (ABN AMRO Private Banking BE noemt dit expliciet als optie voor tweede huis in het buitenland). Alleen voor vermogenden. • Familielening/crowdfunding.