Ein Haus kaufen in Italien
Der komplette Leitfaden – Vom Traum bis zum Kauf

• Was sind die wichtigsten Schritte des Kaufprozesses?: Orientierung → Besichtigungen → Angebot/Proposta (oft mit kleiner Anzahlung) → Vorvertrag/Compromesso mit Caparra confirmatoria (meist ca. ±10%) → notarielle Übertragung (Rogito).


• Wie lange dauert der Prozess?: Oft 2–4 Monate vom angenommenen Angebot bis zum Notar, abhängig von Prüfungen, Finanzierung und Unterlagen des Verkäufers.


• Welche Behörden/Experten brauche ich?: Einen Notar (Pflicht), häufig einen Geometra (bautechnisch & katasterbezogen), ggf. einen Anwalt/Consulente und einen Makler.


• Welche Dokumente sollte ich vor dem Unterschreiben sehen?: Conformità urbanistica (baurechtliche Legalität), Visura catastale & Planimetria (Katasterdaten/Grundriss), Attestato di prestazione energetica (APE), Agibilità (Nutzbarkeits-/Bewohnbarkeitsbescheinigung) sofern anwendbar, Zertifikate der Versorgungsanschlüsse sowie Nachweise, dass keine Hypotheken/Pfändungen oder Dienstbarkeiten bestehen (oder dass sie korrekt sind).


• Welche Steuern zahle ich beim Kauf?: Bei Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer (Imposta di registro) auf den (niedrigen) Katasterwert; der Satz ist bei Prima casa niedriger als bei einer Zweitwohnung. Bei Neubau: Mehrwertsteuer (IVA) statt Grunderwerbsteuer. Die genauen Prozentsätze hängen von Immobilientyp sowie Erst-/Zweitwohnung ab.


• Welche weiteren Kosten gibt es neben Steuern?: Notar (und Register), Maklerprovision, Geometra/technische Prüfung, Übersetzung/Dolmetschen falls nötig, Bank-/Hypothekenkosten, Versicherungen, Anschlüsse oder Übernahmen von Versorgungsverträgen.


• Wie sieht es mit jährlichen Fixkosten aus?: IMU (Grundsteuer; meist nicht für den Hauptwohnsitz, wohl aber für die Zweitwohnung), TARI (Müll), Condominio-Kosten (bei Eigentümergemeinschaft), Versicherungen und Versorgungsleistungen.


• Wie ist es mit Internet?: In Städten gibt es Glasfaser (Fibra), auf dem Land oft langsames ADSL oder 4G. Prüfen Sie das vor dem Kauf, wenn Sie im Homeoffice arbeiten möchten.


• Kann ich ein Haus kaufen, ohne selbst anwesend zu sein?: Ja, mit einer notariellen Vollmacht (Procura speciale) für eine Vertrauensperson. Für die Beantragung z. B. von Codice fiscale, Bankkonto und manchmal einer Hypothek ist persönliche Anwesenheit jedoch oft praktisch oder erforderlich.


• Können Ausländer in Italien frei ein Haus kaufen?: Ja. EU-Bürger dürfen frei kaufen. Für Nicht-EU-Bürger gilt meist „Gegenseitigkeit“. Eine Steuernummer (Codice fiscale) ist immer erforderlich.


• Wie funktioniert die Anzahlung (Caparra confirmatoria)?: Üblich sind 10%–20% beim Compromesso. Tritt der Käufer ohne gültigen vertraglichen Grund zurück, verliert er die Caparra; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er in der Regel das Doppelte der Caparra zurück (sofern nicht anders vereinbart).


• Brauche ich eine bautechnische Prüfung?: Nicht verpflichtend, aber dringend empfohlen. Der Geometra prüft sowohl den technischen Zustand als auch die rechtliche/administrative Konformität (in Italien essenziell).


• Bekomme ich als Nicht-Resident eine Hypothek?: Es ist schwierig, aber möglich. Rechnen Sie mit geringerer Finanzierung (max. 50–60% des Werts) und strengeren Einkommensanforderungen. Eine niederländische Bank finanziert nicht.


• Darf ich das Haus (kurzfristig) vermieten?: Grundsätzlich ja, aber die Regeln unterscheiden sich je nach Region/Gemeinde und Vermietungsform (z. B. Locazione turistica, Casa vacanze, B&B). Rechnen Sie mit Meldepflichten (u. a. Gästeregistrierung bei der Polizei), ggf. Kurtaxe und Steuererklärung. Hinweis: Seit 2024 sind ein CIN-Code und die Installation von Sicherheitsmitteln (Rauchmelder, Feuerlöscher) vorgeschrieben.


• Brauche ich eine Genehmigung für Umbauten?: Je nach Art der Arbeiten: einfache Meldungen (CILA/SCIA) für leichte Eingriffe und eine Permesso di costruire für größere Eingriffe oder Volumenänderungen. Denkmalgeschützte oder landschaftlich geschützte Objekte haben zusätzliche Einschränkungen.


• Darf ich einen Pool bauen?: Nicht immer. In landschaftlich geschützten Gebieten (Vincolo paesaggistico) oder bei Wassermangel kann das verboten sein. Prüfen Sie das bei der Gemeinde.

Hypothek in Deutschland In Deutschland existiert kein fest definiertes System der „Mehrwert“ im Sinne eines automatisch verfügbaren, wieder aufnehmbaren Eigenkapitals. Praktisch bestehen jedoch sehr ähnliche Möglichkeiten: Deutsche Eigentümer können den Beleihungsspielraum ihrer bereits vorhandenen Immobilie nutzen, um Kapital für den Erwerb eines Hauses in Italien freizusetzen. Üblich sind insbesondere eine Nachbeleihung oder die Aufnahme einer zweiten Hypothek auf das in Deutschland gelegene Wohneigentum; das deutsche Objekt dient dabei als Sicherheit, während der Kreditbetrag für den Kauf der italienischen Immobilie verwendet wird. Ein Verkauf der deutschen Immobilie ist dafür nicht zwingend erforderlich.

Die häufigste Option ist eine Nachbeleihung oder die Aufnahme einer zweiten Hypothek auf bereits vorhandenes Wohneigentum in Deutschland. Wenn eine Immobilie in Deutschland teilweise oder weitgehend abbezahlt ist, kann der verbleibende Beleihungsspielraum genutzt werden, um Kapital für den Kauf in Italien freizusetzen. In diesem Fall dient das deutsche Objekt als Sicherheit, während die Finanzierungssumme für den Kauf der italienischen Immobilie verwendet wird. Ein Verkauf des deutschen Hauses ist hierfür nicht erforderlich.

Wichtig ist, dass viele deutsche Banken nicht bereit sind, ausschließlich die in Italien gelegene Immobilie als Sicherheit zu akzeptieren. Aus praktischen und rechtlichen Gründen bevorzugen sie in der Regel Sicherheiten, die sich ebenfalls in Deutschland befinden. Daher ist es üblich, dass eine neue oder erweiterte Grundschuld auf das deutsche Objekt eingetragen wird, während die erworbene italienische Immobilie unbelastet bleibt oder nur in Italien selbst als Sicherheit dient.

Neben klassischen deutschen Geschäftsbanken bieten auch international tätige Institute spezielle Produkte für den Kauf von Immobilien im Ausland an. Hierzu gehören unter anderem Darlehen, die ausdrücklich für den Erwerb einer Zweit- oder Ferienimmobilie außerhalb Deutschlands vorgesehen sind. In einigen Fällen ist auch eine direkte Finanzierung mit Eintragung einer Hypothek auf die italienische Immobilie möglich, insbesondere bei Banken mit Niederlassungen sowohl in Deutschland als auch in Italien.

Zusammengefasst bestehen für deutsche Käufer im Wesentlichen drei Wege:

• Nachbeleihung einer bereits bestehenden Immobilie in Deutschland
• Aufnahme einer zweiten Hypothek auf das deutsche Wohneigentum
• Finanzierung über internationale oder grenzüberschreitend tätige Banken, die Auslandsimmobilienkredite anbieten

Damit stehen deutschen Käufern funktional vergleichbare Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung wie Käufern aus anderen EU-Ländern: Entscheidend ist, dass die deutsche Immobilie als werthaltige Sicherheit dient und der Beleihungsspielraum ausreicht.

Hypothek in Italien (Mutuo)
Eine Hypothek auf ein Haus in Italien zu bekommen, ist kein Spaziergang. Eine Bank zu finden, die einem Ausländer eine Hypothek gewährt (auch wenn die Immobilie in Italien liegt), ist herausfordernd, aber mit der richtigen Vorbereitung und lokaler Unterstützung möglich. Viele Banken haben große Angst vor Truffe (Betrug), auch weil sie wenig Einblick in die ausländischen Einkommen, Konten und Vermögenswerte des Antragstellers haben. Die Suche und Bewilligung einer Hypothek in Italien dauert daher schnell Monate – beginnen Sie also rechtzeitig. Die besten Erfolgsaussichten haben Sie, wenn Sie eine lokale Vertrauensperson finden, die direkte Kontakte zu einer Bank hat. Am willigsten scheinen UniCredit und Intesa Sanpaolo zu sein: sie bieten eine spezielle Mutuo per non residenti. Es gibt auch Broker, die auf No-cure-no-pay-Basis behaupten, eine Hypothek arrangieren zu können, aber auch ihr Erfolg ist nicht garantiert und kostet in jedem Fall Zeit.

Residenza-Anforderung
Als Einwohner in Italien gemeldet zu sein (Residenza) ist gesetzlich nicht zwingend, in der Praxis aber ein großer Pluspunkt. Beim Notar erklären Sie meist, dass Sie die Anmeldung bei der Gemeinde innerhalb von 18 Monaten erledigen werden. Manche Banken verlangen Residenza sogar als Voraussetzung – das kann ein erhebliches Problem sein, denn dafür brauchen Sie eine temporäre Wohnadresse (und Sie müssen wegen der Kontrolle durch die Vigili Urbani der Gemeinde auch tatsächlich dort anwesend sein). Manche Banken bieten eine Mutuo acquisto seconda casa an, bei der sie keine Residenza im Voraus verlangen. Ohne Residenza (z. B. bei einer Zweitwohnung) müssen Sie mit niedrigeren Beleihungen (maximal etwa 60% des Kaufpreises) und strengeren Anforderungen rechnen. Manche Banken geben Ihnen dann gar keine Hypothek.

Conformità urbanistica (Baugenehmigungen)
Conformità urbanistica bedeutet, dass für ein Haus (und Nebengebäude) alle erforderlichen kommunalen Baugenehmigungen vorliegen. Ohne diese Conformità stoßen Sie als potenzieller (oder später tatsächlicher) Eigentümer auf allerlei große Probleme. Siehe auch Abschnitt 4.3.1. Alle großen Banken (UniCredit, Intesa, BNL, Crédit Agricole, BPM usw.) wenden heute die Regel an: keine Conformità urbanistica → keine Hypothek. Der Grund: Die Bank will sicher sein, dass die Sicherheit (die Immobilie) rechtlich und bautechnisch legal ist. Illegale Anbauten oder Genehmigungsfehler können zu Abrissverfügungen, Wertverlust, nicht versicherbaren Schäden und/oder Problemen bei einer Zwangsversteigerung führen. Daher verlangt die Bank vor der Genehmigung eine Relazione tecnica asseverata (RTA), erstellt durch einen Geometra/Architekten, in der bestätigt wird, dass der Ist-Zustand den Gemeindeunterlagen entspricht und keine Unregelmäßigkeiten vorliegen. Viele Regionen schreiben diese RTA bereits beim Verkauf vor – Banken verlangen sie auch bei Hypotheken.

Maximale Laufzeit und Belastung (Tilgung)
In Italien sind Annuitätendarlehen mit festem oder variablem Zins am üblichsten, mit Laufzeiten bis zu 30 Jahren. Das maximale Alter bei Laufzeitende liegt oft bei etwa 70–75 Jahren, selten sogar 80. Vollständig tilgungsfreie Hypotheken gibt es nicht als Standardprodukt. Für große Beträge und bei Privatbanken existieren manchmal (teilweise) tilgungsfreie Strukturen, das ist jedoch Nische. Beachten Sie, dass die italienischen Hypothekenzinsen höher sein können als in den Niederlanden oder Belgien: Vergleichen Sie die aktuellen Zinsen, sie können abweichen. Nicht-Residenten zahlen oft einen Aufschlag und die Gesamtkosten (Zins + Pflichtkosten der Bank) sind wegen zusätzlicher Bankprovisionen und Steuern höher. Häufig darf die Hypothekenrate plus bestehende Verpflichtungen auch nicht mehr als ca. 1/3 des Netto-Monatseinkommens betragen. Außerdem müssen Sie mit einem hohen Eigenanteil rechnen, oft 30–40% für ausländische Residenten (40–50% Eigenmittel für Nicht-Residenten). Viele Banken haben eine Mindestkreditsumme: oft 50.000–100.000 €; für Nicht-Residenten teils sogar 100.000–150.000 € oder mehr.

Italienisches Bankkonto
Um eine italienische Hypothek zu beantragen, müssen Sie fast immer ein italienisches Bankkonto eröffnen. Viele Banken verlangen, dass das Einkommen (oder ein Teil davon) auf dieses Konto eingeht oder dass ein Mindestguthaben/Depot gehalten wird. Ein italienisches Bankkonto ist in der Regel deutlich teurer als ein Konto in den Niederlanden. Das kann sich auf mehrere hundert Euro pro Jahr summieren. Außerdem müssen Sie einen dicken Stapel Dokumente einreichen: Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Arbeitgeberbestätigung oder Jahreszahlen bei Selbständigen), aktuelle Kontoauszüge und Steuererklärungen der letzten Jahre. Als Ausländer müssen Sie viele Formulare ausfüllen – manchmal auf Italienisch – und die Bank kann Übersetzungen verlangen, ggf. durch einen vereidigten Übersetzer (zusätzliche Kosten). Die Bank lässt eine unabhängige Schätzung der Immobilie durchführen (in ihrem Auftrag, aber auf Ihre Kosten), um den Marktwert zu bestimmen. Banken verlangen außerdem häufig den Abschluss einer Lebensversicherung oder einer Gebäude-/Feuerversicherung zur Absicherung des Darlehens für Notfälle. All diese Zusatzkosten (Schätzung, Übersetzungen) ergeben schnell zusammen etwa 2% der Darlehenssumme. Es ist empfehlenswert, bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben, bei der italienischen Bank einen Voucher mutuo oder eine Pre-delibera reddituale zu beantragen. Damit prüft die Bank das Einkommen vorab. Das stärkt Ihre Position als Käufer in der Verhandlung erheblich.

Einkommensteuer
Für einen Hauptwohnsitz in Italien gilt ein IRPEF-Abzug von 19% auf die gezahlten Zinsen + bestimmte Kosten, bis max. 4.000 € Zinsen pro Jahr → maximaler Vorteil 760 € pro Jahr. Für eine Zweitwohnung/Nicht-Residenten gibt es diesen Abzug nicht. Siehe auch Kapitel 7.

Internationale Finanzierer
Tochtergesellschaften internationaler Banken (wie HSBC, BNP Paribas, Deutsche Bank) bieten den Vorteil eines globalen Netzwerks und manchmal mehrsprachiger Unterstützung. Sie können Expats mit bestehenden Kundenbeziehungen entgegenkommen (z. B. über ein Expat-Konto). Nachteil: Sie sind oft exklusiv – man muss bereits Kunde sein oder hohe Einkommensanforderungen erfüllen.

Nischenanbieter und Broker (Italian Mortgage, IPF, Enness) können viel Zeit und Mühe sparen, indem sie ihre Expertise einbringen: Sie vergleichen für Sie und helfen, Sprach- und Dokumentationsbarrieren zu überbrücken. Dem steht eine Vermittlungsgebühr von ~1–2% gegenüber, und sie setzen Mindestanforderungen an Darlehenssumme (nicht selten 100–150k €) und Einkommensprofil. Nicht jeder arbeitet wirklich nach No-cure-no-pay; manchmal ist eine Vorauszahlung nötig. Prüfen Sie, ob der Broker in Italien oder NL bei der zuständigen Aufsicht/beruflichen Registrierung eingetragen ist, und seien Sie vorsichtig mit hohen Vorschüssen.

Alternative Finanzierungsformen • Verbraucherkredit/Privatkredit (teuer, meist ungeeignet für große Beträge). • Lombardkredit auf Wertpapierdepot bei einer Privatbank (ABN AMRO Private Banking BE nennt dies ausdrücklich als Option für eine Zweitwohnung im Ausland). Nur für Vermögende. • Familiendarlehen/Crowdfunding.